Rat reagiert auf Bau-Turbo

Stadtplaner Jürgen Schill: „Der Bau-Turbo birgt Chancen und Risiken“ / Neue Leitlinien gesetzt

Münstertal. Der Gemeinderat diskutierte mehrere Bauanträge im Rahmen des sogenannten „Bau-Turbo“. Das auf den Wohnungsbau beschränkte Gesetz zur Beschleunigung von Bauvorhaben trat am 30. Oktober 2025 in Kraft und soll durch Bürokratieabbau wie die Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans dem Wohnungsmangel in Deutschland entgegenwirken und Anreize zum Wohnungsbau geben.

Jürgen Schill vom Büro fsp Stadtplanung Freiburg skizzierte in der Sitzung die grundlegenden rechtlichen Neuerungen durch das Bau-Turbo-Gesetz. Da der Gemeinderat über jede einzelne Baugenehmigung entscheiden muss, beauftragte er die fsp Stadtplanung, die Gemeinde bei der Erarbeitung der städtebaulichen Rahmenbedingungen fachlich zu begleiten. Vertretern von Fraktionen, Verwaltung und Planungsbüro bildeten einen Arbeitskreis, der die städtebaulichen Leitlinien für Entscheidungen im Gemeinderat erarbeitete. Das Gremium diskutierte diese Leitlinien und beschloss sie mit zwei Enthaltungen.

„Der Bau-Turbo birgt Chancen und Risiken“, erklärte Schill, „auf der einen Seite Bürokratieabbau, Kosteneinsparung und Verfahrensbeschleunigung, auf der anderen größere Verantwortung für die Gemeinden.“ Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist die Befreiung von dessen Festsetzungen möglich, beispielsweise Abweichung von der Geschosszahl. Im unbeplanten Innenbereich kann von sämtlichen Vorschriften des BauGB ohne Planaufstellung abgewichen werden, auch vom Erfordernis des Einfügens in die umgebende Bebauung. Das gilt für Errichtung, Erweiterung und Nutzungsänderung sowie dem Wohnen dienende Einrichtungen. Im Außenbereich können Baugenehmigungen nur im Zusammenhang mit Bebauungsplangebieten oder Innenbereichen mit maximal 100 Metern Abstand erteilt werden. Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich ist erforderlich, bei erheblichen Umweltauswirkungen auch eine Strategische Umweltprüfung. Prüfmaßstab für alle Bauvorhaben sind jeweils die öffentlichen Belange und der Nachbarschaftsschutz.

Da die Abweichungsmöglichkeiten die Planungshoheit der Gemeinde betreffen, ist für die Genehmigung solcher Bauvorhaben zwingend die Zustimmung des Gemeinderats erforderlich. Das entspricht einem strukturellen Bruch in der Gesetzgebung, Zustimmung ersetzt Planung.

Rechtssicherheit ist wichtig

Die vom Arbeitskreis aufgestellten Leitlinien sollen einen klar strukturierten, nachvollziehbaren und – ganz wichtig für alle Beteiligten – rechtssicheren Entscheidungsrahmen festlegen. So hat beispielsweise Innenentwicklung Vorrang vor Außenentwicklung. Für Vorhaben im Außenbereich soll der Wohnungsbau-Turbo nur angewendet werden, wo der Flächennutzungsplan eine Wohn- oder Mischbaufläche vorsieht, wo sich eine sinnvolle städtebauliche Arrondierung ergibt und nur für bereits erschlossene Flächen. Eine Öffentlichkeitsbeteiligung ist grundsätzlich erforderlich. Bauvorhaben im Innenbereich sollen sich hinsichtlich der Höhe und der Bauweise so einfügen, dass der dörfliche Charakter erhalten bleibt. Ab acht Wohneinheiten besteht eine Verpflichtung zum geförderten Mietwohnungsbau von 20 Prozent der Wohnfläche. Der Baubeginn muss innerhalb von drei Jahren ab Baugenehmigung erfolgen. Voraussetzung für die Zustimmung ist eine frühzeitige Abstimmung des Vorhabens mit der Bauverwaltung der Gemeinde Münstertal.

Klare Mehrheit im Rat

Der Münstertäler Gemeinderat beschloss die vorgestellten Leitlinien zur Anwendung des „Wohnungsbau-Turbos“ für Wohnbauvorhaben als Grundlage für die Entscheidung über die Zustimmung mit zwei Enthaltungen. Dr. Sabine Brandenburg-Frank